Hur beskattar jag uthyrning av två hus?

Att hyra ut sina hus kan vara ett smart sätt att få in extra pengar, men det är viktigt att ha koll på hur beskattningen fungerar. Det kan kännas lite komplicerat ibland, speciellt när man hyr ut mer än ett hus. I den här artikeln reder vi ut det viktigaste kring att deklarera hyresinkomster från två fastigheter, så att du kan vara säker på att du gör rätt.

CItat:
"Schablonregeln förenklar processen för privatpersoner som hyr ut sina bostäder, men det är viktigt att känna till begränsningarna för att dra full nytta av avdragen."

I Sverige är hyresinkomster generellt sett skattepliktiga, oavsett om du hyr ut ett eller två hus. Det innebär att du behöver deklarera de intäkter du får från uthyrningen och betala skatt på dem. Skattesatsen beror på din totala inkomst och varierar från kommun till kommun. Som tur är får du göra avdrag för en hel del kostnader som hör till uthyrningen, vilket kan minska din skattebörda betydligt.

När du hyr ut ett hus är det viktigt att veta om det räknas som en privatbostad eller en näringsfastighet i Skatteverkets ögon. Det påverkar nämligen vilka regler som gäller för beskattningen. Hyr du ut din primära bostad, till exempel under en period när du är utomlands, klassas det oftast som uthyrning av privatbostad. 

Om du däremot köpt ett hus i syfte att hyra ut det, eller om uthyrningen sker i stor skala, kan det istället ses som en näringsfastighet. Skillnaden ligger bland annat i vilka avdrag du kan göra och hur du deklarerar inkomsterna.

En av de stora fördelarna med att hyra ut är möjligheten att minska skattebördan genom avdrag. När du hyr ut två eller fler bostäder är det viktigt att förstå hur avdragen fungerar och hur de påverkar din totala inkomst. För varje bostad har du rätt till ett schablonavdrag varje  år. Om du hyr ut ett småhus kan du dessutom dra av en viss del av hyresintäkterna. 

Dessa avdrag gäller istället för faktiska kostnader som räntor, fastighetsavgift eller försäkringar. Renoveringar och förbättringar kan dock bli avdragsgilla först vid en eventuell försäljning, beroende på vilken typ av arbete som utförs. Därför är det viktigt att ha koll på vilka avdrag som är möjliga för att maximera dina intäkter och samtidigt följa regelverket.

När du deklarerar hyresinkomster från din privatbostad kan du använda schablonregeln. Det ger dig ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad, oavsett dina faktiska utgifter. Hyr du ut ett småhus eller villa, får du dessutom dra av 20 % av hyresintäkten. Om du till exempel hyr ut för 100 000 kronor under året, kan du göra ett avdrag på ytterligare 20 000 kronor utöver schablonavdraget.

Kom ihåg att dessa avdrag inte får överstiga hyresintäkten. Du kan alltså inte dra av mer än vad du faktiskt fått in i hyra. Du får inte heller göra avdrag för dina faktiska utgifter, som driftskostnader eller renoveringar, utöver schablonavdraget och det eventuella procentuella avdraget.

Att hyra ut ett möblerat hus påverkar inte beskattningen av dina hyresintäkter. Oavsett om bostaden är möblerad eller inte, beskattas inkomsten som inkomst av kapital. Efter att du gjort dina avdrag, som schablonavdraget och eventuellt 20 % av hyresintäkten för småhus, beskattas överskottet med en fast skattesats på 30 %. 

Det finns ingen uppdelning mellan inkomst av kapital och inkomst av tjänst i detta fall. Reglerna kan dock kännas snåriga, så det är alltid bra att läsa på Skatteverkets hemsida eller kontakta dem om du är osäker.

När du hyr ut två hus kan det vara lite klurigt att veta hur du ska fördela kostnader för räntor och underhåll mellan fastigheterna. Huvudregeln är att du ska fördela kostnaderna proportionellt utifrån hur stor del av huset som hyrs ut. 

Om du till exempel hyr ut hela det ena huset och halva det andra, ska två tredjedelar av kostnaderna hänföras till det första huset och en tredjedel till det andra. Det är viktigt att ha en tydlig överblick över kostnaderna för varje hus, så att du kan göra rätt avdrag i deklarationen.

När du hyr ut två hus är det viktigt att hålla koll på intäkterna och dokumentera eventuella kostnader separat för varje fastighet. Även om faktiska kostnader som räntor och underhåll inte är avdragsgilla vid uthyrning av privatbostäder, kan det vara relevant att hålla ordning på dessa för framtida behov, exempelvis vid en eventuell försäljning då vissa förbättringsutgifter kan bli avdragsgilla. En tydlig och separat redovisning för varje hus hjälper dig att undvika misstag och säkerställa att deklarationen blir korrekt.

Läs även: Hur beskattas uthyrning av bostad?